房地产开发企业交房时发票的处理

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

【成都】【南京】【郑州】【北京】【成都】【武汉】【广州】【北京】【深圳】【广州】【杭州】【郑州】【成都【杭州】等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 佟军老师

精彩推荐，点击查看！

房地产开发企业在房屋预售阶段，由于增值税的纳税义务没有发生，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、申请购房补贴时均需提供发票。因此在预售阶段，根据国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定，房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。

那么在交房时，对开出的预收款发票如何处理呢？这个又成了困扰财务人员的头疼问题。由于国家层面没有一个统一的规定，因此各地税务机关在执行中也存在不同的做法。笔者比较认同的做法为：正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。目前采取此种做法的税务机关如下：

青岛国税：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

海南国税：房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

宁波国税：房地产开发企业纳税人销售房产预收购房款时，可开具增值税普通发票；房产交付时，收回预收款时开具的增值税普通发票并冲红，同时开具全额的增值税发票。购房者需要增值税专用发票的，可按规定开具全额的增值税专用发票。

湖南国税：房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。

内蒙古国税：营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

福建厦门国税：《12366营改增热点问题（十四）》根据国家税务总局公告2016年第53号第九条第（十一）项的规定，升级后的《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码增加6“未发生销售行为的不征税项目”，其中下设有602“销售自行开发的房地产项目预收款”。上述情况中，企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，后续收到余款，应将原开具的增值税普通发票收回红冲，再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票。

实务中，也有的地方税务部门认为收到预收款时开具的本就是不征税的发票，无需收回，也无需冲红。持此规定的有北京国税、河南国税。

房地产开发企业在预售阶段开具的虽然是预收款性质的不征税发票，但从法理的角度来说，它还是属于发票的范畴。因此如果在交房的时候不对原来的增值税普通发票进行冲红，而开具全额的正式的增值税发票，就会造成重复开票的问题。因此必须要对预收款发票进行冲红后再开具全额的正式的增值税发票，这样才符合发票开具的规定。

因此个人观点，在正式交房时，房地产开发企业必须要对原来开具的增值税预收款不征税的普通发票进行冲红，然后在开具正式的全额增值税发票（增值税普通发票或者增税专用发票）。

房地产企业在预售阶段和销售

实现阶段，发票如何开？如何申报？

房地产企业在收到预收款时开具的不征税普通发票，完成销售后是否需要红字冲销？在实现销售时，如何开具发票？在预售阶段和实现销售阶段如何申报？

一、预售阶段

政策依据：

1、《国家税务总局 关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定：增值税税控开票软件最新版本（V2.0.11）增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

政策解读：

1、房地产公司取得预收款项时，应开具税率是不征税的增值税普通发票；

2、此时因未发生纳税义务，增值税纳税申报表上不需要作为收入申报；

3、预缴的增值税，需要填报《增值税预缴税款表》；

4、房地产企业销售自行开发房地产项目预缴税款的地点不是不动产所在地的主管地税机关，而是机构地主管国税机关。（与其他纳税人有所不同）。

二、实现销售阶段

政策依据：

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（一）项关于增值税纳税义务、扣缴义务发生时间规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

政策解读：

1、房地产企业完成不动产权属变更当天，应将在完成权属变更的之前收到的房款（包括在预售阶段收到的预收款）全额确认为增值税应税销售额，并开具增值税发票；

小结：

权属未完成转移之前（销售行为未完成），收到的预收款均未发生增值税纳税义务；权属完成转移之后但是合同约定的缴款时间未到，增值税纳税义务也不发生；

2、在预售阶段确认的“未发生销售行为的不征税项目”收入，开具的发票，只是对此预收款项出具的收付性质凭证，不是严格意义上的增值税发票，不需要再进行冲红处理；

3、具体申报环节：房地产企业在销售实现阶段应该在增值税纳税申报表上，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

房建企业财税精品课程席位抢订中！

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-80574763 佟军老师

房地产财税咨询：fdccspx  赶快关注吧！